16 milionů pod úrovní cenové mapy – tak chce Praha 12 prodat své zlaté vejce?

Ponechme stranou, že za 10 tisíc Kč za m² si v Praze stavební pozemek běžně nekoupíte. O co jde? Firma MK Market má dlouhodobě zájem o koupi pozemků při ulici Povodňová. Dosud všechna vedení Prahy 12 upřednostňovala pronájem. Nynější koalice ODS - ANO - TOP 09 je ale záměrům soukromníků tak nakloněná, že se chystá pozemek prodat za cenu, která je nižší než cena uvedená v aktuálně platné cenové mapě hl.m.Prahy.

Jedná se o stavební pozemek, v jehož bezprostředním sousedství podél ulice Povodňová se na jedné straně začínají stavět viladomy a na pozemku na druhé straně (nyní autoservis) byl nedávno představen také projekt viladomů. Na začátek uveďme, že pozemek je ve vlastnictví Prahy 12, stojí však na něm budovy soukromého vlastníka, firmy MK Market, což tržní cenu snižuje.

Dle cenové mapy by Praha 12 měla získat o 15,7 milionu Kč více

Pozemky mají v souhrunu 6222 m². V cenové mapě hl.m. Prahy na rok 2024 je pro toto území platná cena 12 800 Kč/m². Praha 12 však prodává pozemek na základě znaleckého posudku, který určil cenu 10 278 Kč/m².

Prodej	Cena za 1 m²	Cena bez DPH
Navržený prodej	10 278 Kč	63 950 000 Kč
Cenové mapa	12 800 Kč	79 641 600 Kč
Rozdíl		15 691 600 Kč

V materiálu se často píše o ceně včetně DPH, tedy uvádí se částka 77 379 500 Kč včetně DPH. DPH se však odvede státu. A ano, částky v cenové mapě jsou uváděny bez DPH.

Znalecký posudek byl zpracován v roce 2023. Znalec vzal v potaz cenu v cenové mapě (v roce 2023 zde byla 8000 Kč/m²), ale zároveň konstatuje, že ceny v cenové mapě jsou výrazně nižší než ty tržní (v Praze se nyní pohybují částky pro výstavbu rodinných domů minimálně na dvojnásobku této částky). Proto znalec přistoupil při ocenění k porovnávací metodě a došel k ceně 10 278 Kč/m².

Mimochodem, znalec ve svém posudku uvažoval cenu z cenové mapy i přes to, že na pozemku stojí stavby jiného vlastníka.

Obvyklé je, že obce prodávají pozemky za cenu stanovenou znalcem nebo za cenu z cenové mapy, podle toho, která vyjde vyšší. ODS a ANO se rozhodly jít cestou nižší částky. Proč?

Pravidla magistrátu: cena nemá být pod úrovní platné cenové mapy. I pro pozemky, na kterých jsou stavby soukromých vlastníků.

Magistrát hl.m.Prahy používá při prodeji “Pravidla pro převod nemovitostí ve vlastnictví hl.m. Prahy” (aktuální verze schválená usnesením č. 2427 ze dne 6.11.2023). Zde se v článku III. bod 2 píše:

Při prodeji pozemků platí, že se prodej uskuteční na základě aktuálního znaleckého posudku stanovujícího cenu obvyklou (tržní) dle ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. „O oceňování majetku a o změně některých zákonů“, v platném znění, avšak minimálně za cenu ve výši dle aktuální cenové mapy stavebních pozemků pro příslušný kalendářní rok… ( dále se zmiňují koeficienty zvyšující prodejní cenu o 50% nad cenovou mapu)

Tedy používá se cenová mapa pro příslušný rok, nikoli pro rok předchozí. Dále by se dalo namítat, že Prahou 12 prodávané pozemky mají nižší hodnotu, protože na nich stojí stavby ve vlastnictví jiné osoby. To je jistě pravda, ale cena není nižší o tolik. Připomeňme, že za cenu 12 800 Kč/m² v Praze neseženete pozemek pro rodinný dům, natož pro stavbu domu bytového.

Ale i pravidla magistrátu na tento případ pamatují. Uvedený článek III. Pravidel totiž explicitně uvádí, že:

Zohlednění koeficientu se netýká již zastavěných pozemků stavbami ve vlastnictví fyzických osob, nebo podnikatelů.

Tedy na takové pozemky se jen neaplikuje koeficient zvyšující prodejní cenu o 50% nad cenovou mapu. Cena z cenové mapy tedy platí i pro případ, že na prodávaném pozemku stojí stavba jiného majitele.

Pravidla MHMP	koeficient	Cena za 1 m²
Stavební pozemek	1,5	≥ cenová mapa * 1,5
Stavební pozemek zastavěný stavbami jiných vlastníků	1,0	≥ cenová mapa

Dále tento článek uvádí i případ, že se může pozemek prodat i pod úrovní cenové mapy. Ten se ale používá jen v nestandardních případech.

Prodej pozemku za cenu nižší než je cena dle aktuální cenové mapy stavebních pozemků pro příslušný kalendářní rok či prodej bez zohlednění koeficientů (v případech, kdy dle těchto Pravidel měly být koeficienty zohledněny) je možný pouze ve výjimečných případech a musí být řádně odůvodněn a musí být doporučen Výborem.

Pokud koaliční zastupitelé Prahy 12 prodej za částku pod úrovní z cenové mapy schválí, nechají Piráti prověřit, jestli jednali v souladu se zákonem.

Chronologie

• 17.10.2023: Rada MČ Praha 12 přijímá usnesení č. R-51-012-23 o cenové mapě na rok 2024 - souhlasí s cenou pozemku 12 800 Kč/m²
• 14.12.2023: Zastupitelstvo hl. m. Prahy vydává Obecně závaznou vyhlášku č. 10/2023 hl.m. Prahy - aktualizace cenové mapy, datum účinnosti: 03.01.2024
• 23.1.2024: Rada MČ Praha 12 schvaluje záměr prodeje pozemku (na úřední desce 25.1.2024 - 9.2.2024)
• 19.3.2024: Rada MČ souhlasí se zněním kupní/prodejní smlouvy
• 10.4.2024: Zastupitelstvo MČ Praha 12 bude hlasovat o prodeji pozemků

Vedení Prahy 12 tedy schválilo záměr prodeje až v situaci, kdy již platila cenová mapa pro rok 2024 s cenou 12 800 Kč/m². A i 3 měsíce poté, co vědělo, že cenová mapa pro rok 2024 bude na těchto pozemcích určovat cenu výrazně vyšší.

Pro úplnost ještě uvádíme, že dne 14.12.2023 o záměru Prahy 12 o prodeji pozemků společnosti MK Market hlasovalo Zastupitelstvo hl.m.Prahy a hlasy ODS, TOP09 a ANO s ním souhlasilo (usnesení č.9/51, hlasování). V kontextu roku 2023, kdy byla v platné cenové mapě na tomto území uvedena cena 8000 Kč / m².

Současná výše nájmu je 67% pod úrovní danou směrnicemi

Piráti preferují pokračovat v pronajímání tohoto pozemku. Současná roční výše pronájmu těchto pozemků je 1 312 092 Kč, tedy 210,88 Kč / m². Podle schválené směrnice SM2022/03 Úřadu MČ Praha 12 Pravidla pronájmu pozemků svěřených městské části Praha 12, platné od 1.3.2022, má být “Výše nájemného z pozemků sloužících k podnikání nájemce” stanovena na 5 - 10 % ročně z ceny pozemku (viz Příloha č.1, bod 2 této směrnice). Dle této směrnice by tedy měly být tyto pozemky pronajímány za 3 982 080 Kč ročně.

Magistrát hl.m. Prahy má na stanovení výše ceny pronájmu schválené Zásady cenové politiky při pronajímání… schválené usnesením č.1858 ze dne 1.8.2022. V článku 2, bod G se uvádí, že výše ceny pronájmu by měla být 5% z cenové mapy za m² ročně, minimálně 250 Kč/rok.

Magistrát tedy potvrzuje, že současná výše pronájmu je velmi nízká.

Pronájem	Cena za 1 m²	Celkem ročně
Aktuální výše	210,88 Kč (1,6 %)	1 312 092 Kč
Dle platné směrnice	640,00 Kč (5,0 %)	3 982 080 Kč
Rozdíl		2 669 988 Kč

Tímto vyvracíme argumentaci, že je prodej výhodný právě při porovnání s výší nájmu. Výše nájmu je totiž výrazně podhodnocená. Doporučujeme vedení Prahy 12, aby pokračovalo v pronajímání pozemku, a zajistilo narovnání výše pronájmu na ceny z platné směrnice.

Bonus: výše DPH podle cenové mapy?

Některé odborné články zmiňují, že finanční správa pro stanovení výše DPH uvažuje i s cenou pozemku obvyklou (z cenové mapy), aby obchodní strany nemohli při prodejích podvádět a přiznat kvůli dani za nízkou prodejní cenu. Může se tedy stát, že finanční úřad vyměří vyšší DPH (z platné cenové mapy) než Praha 12 očekává a bude muset rozdíl 3 295 236 Kč ve výši daně dodatečně uhradit.