PRIOR: zvrat ve financování - miliardové riziko má nově nést Praha 12

13. 02. 2026 Jan Adamec

Nechme stranou, jak má nový dům vypadat. Nyní se hraje o to, kdo tento odvážný plán zaplatí. Dosud to byl klasický PPP projekt: soukromá firma staví, financuje a nese riziko i zisk. To se ale mění.

Banky žádají záruky, které firma nemá

Firma BAK (resp. její dceřiná projektová firma) má stavbu financovat úvěrem. Banky však zřejmě vyhodnotily riziko projektu jako příliš vysoké a odmítají půjčit peníze jen na základě podnikatelského záměru koncesionáře. Požadují tvrdé zajištění.

Místo developera ručí majetkem město

BAK v Dodatku č. 7 přichází s řešením: riziko na sebe vezme Praha 12. Městská část se má nově zavázat, že umožní zřízení zástavního práva k městským pozemkům ve prospěch banky [Dodatek č. 7, bod 1.9]. Zdá se to jako detail, ale důsledky jsou fatální. Pokud projekt zkrachuje, banka může naše pozemky v centru Modřan i s rozestavěnou či dokončenou stavbou prodat, aby uspokojila svou pohledávku [Příloha č. 15, bod 3.5.3 ve spojení s bodem 3.9].

Asymetrie rizik

Situace	Původní smlouva	Nově s Dodatkem č. 7
PRIOR funguje	Koncesionář bere zisk, město má pachtovné.	Koncesionář bere zisk, město má pachtovné + drobnou odměnu za risk.
PRIOR zkrachuje	Riziko banky a koncesionáře. Město má pozemky a stavbu v bezpečí.	Riziko nese MČ. Město musí uhradit dluh bance, jinak přijde o pozemky i rozestavěnou stavbu [Příloha č. 15, body 3.5.1 vs. 3.5.3].

Přenesením rizika vzniká past přes nadhodnocené stavební náklady

MČ nemá žádnou kontrolu nad tím, jak vysoký úvěr si koncesionář vezme, ale svými pozemky fakticky garantuje jeho splacení. “Seniorní úvěr” je definován tak, že zahrnuje veškeré jistiny i úroky financující výstavbu [Dodatek č. 7, bod 1.2 – definice Seniorního úvěru a příloha č. 15, bod 3.5.1]. Jeho výše se odhaduje na minimálně 1,2 mld Kč.

Také zde vzniká obrovské riziko střetu zájmů. Mateřská firma (BAK) bude projekt zároveň stavět. Hrozí scénář, kdy si firma přes “nadhodnocené” stavební náklady vytáhne peníze z bankovního úvěru zpět k sobě. Pokud pak projektová firma zkrachuje, zbyde jí jen dluh u banky. MČ Praha 12 pak bude stát před volbou v Příloze č. 15 (Přímá smlouva), bod 3.5:

Nechat pozemky bance: MČ odmítne uspokojit banku [bod 3.5.3]. Následkem je výkon zástavního práva (prodej pozemků) [bod 3.9]. MČ přichází o centrum Modřan i o stavbu, která je právně součástí pozemku [původní Koncesní smlouva, čl. 3.5, a čl. 18.1; § 506 občanského zákoníku].
Zachránit pozemky: MČ převezme projekt a uhradí bance celý nesplacený zůstatek Seniorního úvěru [bod 3.5.1]. Pokud bude dluh vyšší než reálná hodnota nedostavěné budovy (např. kvůli předražené výstavbě), rozdíl zaplatíme z obecního rozpočtu, abychom o pozemky nepřišli.

Na čí straně bude stát banka?

Varianta 1 by mohla znamenat, že banka zajistí, že výše úvěru odpovídá hodnotě stavby. U této varianty ale panuje chaos, kdy jeden pracovník poradenské firmy Newton Business Development popisuje postup výše, ale druhý (Michal Tesař) opakovaně na mikrofon tvrdí, že i ve variantě s realizací zástavy pozemku (prodej) bude banka nejprve od MČ požadovat zaplatit hodnotu stavby [Kompenzace, příloha č. 17] a následně ji i s pozemkem prodá. Tím by banka za stavbu dostala zaplaceno dvakrát a pokryla tak i úvěr za předraženou stavbu.

Co s tím?

Pokud je projekt životaschopný, ať riziko nese ten, kdo bude inkasovat zisky – tedy koncesionář a jeho mateřská firma BAK, nikoliv občané Prahy 12. Žádejme, aby se za úvěr zaručila mateřská společnost BAK, ne pozemky města.

Zdroje

Původní smlouva (Usnesení Z-4-007-23 ze dne 22. 2. 2023)
Dodatek č.7 (Usnesení R-149-014-26 ze dne 27. 1. 2026)